人口與城市化
住宅需求來自就業、家庭形成、教育與都會人口移動。
01 / MARKET OVERVIEWA young economy.
A young economy.
An urbanizing market.
菲律賓具有年輕人口、英語商務環境、服務業與跨國企業聚落等特徵。對房產買方而言，這些條件必須進一步轉化為特定城市、生活圈與租客需求，而非直接等同於投資報酬。
商務與服務業
BPO、金融、科技及跨國企業形成不同租客層。
英語環境
降低部分跨境溝通門檻，但契約與法律文件仍需專業審閱。
02 / METRO MANILAFive districts.
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Five districts.
Different demand.
Makati 是成熟商務核心；BGC 是規劃完整的國際商務區；Ortigas 結合辦公與住宅；Bay Area 具大型開發與較高供給；Quezon City 則有教育、醫療與家庭需求。區名只是起點，仍需深入到建案、棟別與管理。
租客輪廓
企業外派、專業人士、學生與家庭需要不同坪數與管理服務。
供給與流動性
新案量、成屋庫存與二手成交共同影響出租與退出。
03 / FOREIGN OWNERSHIPUnderstand the structure.
Understand the structure.
Verify the documents.
外國買方常見評估標的是 condominium unit。實際能否持有，仍須確認專案的外國人持有比例、權狀與開發文件、買方資格及當下法規。
產權類型
確認購買標的是何種法律權利、登記方式與共同設施權益。
外國持有比例
不得只憑口頭說明，應由開發商與專業人員確認可售額度。
文件與責任
檢視契約、付款、交屋、稅費、管理規約與轉售條件。
04 / TRANSACTION BASICSFour checkpoints
Four checkpoints
before signing.
交易流程依建案與個案而異，以下是跨境買方在正式承諾前應完成的基本確認。
保留與訂金
確認金額、期限、退還條件與付款對象。
正式契約
買方、開發商、標的、付款與違約條款必須一致。
查核與付款
文件、權利、稅費與帳戶資訊應在付款前核對。
交屋與登記
點交、缺失修繕、管理交接與登記文件均需追蹤。
05 / RENTAL & PROPERTY MANAGEMENTRental income needs
01 02 03
Rental income needs
real operations.
收益不能只看廣告中的毛租金報酬率。應估算管理費、代管費、空租、維修、家具折舊、稅務與匯率影響。
租賃需求
辨識附近企業、學校、醫療、交通與生活圈形成的真實租客。
物業管理
確認招租、收租、報表、維修、租客溝通與轉售支援。
退出條件
先理解未來接手買方、摩擦成本與可能銷售期間。
06 / SRRV & RESIDENCYProperty and residency:
Property and residency:
related, but separate.
部分買方可能同時評估房產與退休／長住安排。任何 SRRV 或其他居留方案的資格、存款、可用投資與程序，均應依主管機關最新規定及合格專業意見個別確認；購買房產不等於自動取得簽證或居留資格。
07 / FAQQuestions before
Questions before
a buying decision.
外國人可以購買菲律賓房產嗎？
外國人可評估符合規定的 condominium unit；土地與其他權利類型有不同限制。個案必須確認外國持有比例與文件。
租金報酬率應該怎麼看？
把毛租金、管理費、代管、稅務、空租、維修及匯率放在同一個現金流模型中，再比較不同情境。
買房就能申請 SRRV 嗎？
不能直接畫上等號。房產是否可作為特定方案的一部分、申請人是否符合資格，皆須依最新規定分別審查。
為什麼優先看成屋？
成屋能實際檢視房屋、環境、管理與租賃狀況，降低只依圖面與未來承諾判斷的資訊風險。
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